다주택자를 향한 분노가 뜨거운 시대입니다. 집값을 올려놓은 투기꾼들을 향해 "싹 다 망해라"고 외치는 목소리가 곳곳에서 들립니다. 하지만 정부가 다주택자 규제를 강화할수록 정작 서민들의 월세는 폭등하고, 무주택자의 삶은 더 피폐해지고 있습니다. 이 글에서는 우리가 믿었던 '정의로운 규제'가 어떻게 부메랑이 되어 돌아오는지, 그리고 시장의 냉혹한 원리 속에서 어떻게 살아남아야 하는지를 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.
월세 폭등의 진짜 원인: 조세 전가의 메커니즘
집값을 잡겠다며 정부가 쏟아낸 다주택자 규제 정책들은 표면적으로는 정의로워 보였습니다. 종합부동산세 폭탄, 양도세 중과세, 대출 규제까지 온갖 수단을 동원해 다주택자들을 압박했습니다. 뉴스를 보던 무주택 청년 '최 군'은 환호했습니다. "이제 집주인들이 집을 헐값에 토해낼 거야!" 하지만 현실은 정반대로 흘러갔습니다. 다주택자들은 바보가 아니었습니다. 세금 부담이 연간 5천만 원씩 늘어나자 그들은 계산기를 두드렸습니다. 결론은 간단했습니다. 전세 보증금을 올리고, 월세로 전환해서 세금을 메우는 것입니다. 경제학에서 말하는 '조세 전가(Tax Shifting)'가 정확히 작동한 셈입니다. 집주인이 내야 할 세금을 세입자가 월세로 대신 부담하게 된 구조입니다. 최 군이 살던 원룸 월세는 50만 원에서 80만 원으로 급등했습니다. 한 달에 30만 원, 1년이면 360만 원의 추가 부담입니다. 다주택자를 응징하라고 응원했던 그 규제가 결국 자신의 목을 조르고 있었던 겁니다. 더 잔인한 건 이것이 단순히 '나쁜 집주인' 탓이 아니라는 점입니다. 시장은 도덕이 아니라 경제 원리로 움직입니다. 비용이 증가하면 그 비용은 반드시 누군가에게 전가됩니다. 규제가 강화될수록 공급은 줄어듭니다. 신규 건설은 멈추고, 기존 임대 물건도 시장에서 사라집니다. 공급이 줄면 가격은 오릅니다. 이것이 바로 '선의로 포장된 규제'가 만들어낸 참혹한 결과입니다. 분노는 정당했지만, 그 분노를 이용한 정책은 오히려 서민을 더 깊은 수렁으로 밀어 넣었습니다.
| 구분 | 규제 이전 | 규제 이후 | 피해자 |
|---|---|---|---|
| 월세 | 50만 원 | 80만 원 | 세입자 |
| 공급량 | 풍부 | 감소 | 무주택자 |
| 집값 | 안정 | 상승 | 전체 서민 |
우리는 이 지점에서 불편한 질문을 마주해야 합니다. 과연 누구를 위한 정책이었을까요? 표를 얻기 위해 서민의 분노를 부추긴 정치인들은 뒤에서 조용히 '똘똘한 한 채'를 지키고 있었습니다. 그들은 규제가 강화될수록 공급이 막혀 집값이 오른다는 시장의 진실을 이미 알고 있었던 겁니다. 최 군이 박수를 치며 응원하는 동안, 정작 그 정책의 수혜자는 다른 곳에 있었습니다.
시장 원리와 생존 전략: 최 군 vs 이 투자자
최 군의 분노는 부동산에만 머물지 않았습니다. 최저임금이 만 원도 안 되는 것에 분개했고, 환율이 1,400원을 넘자 서학개미들을 향해 '매국노'라고 외쳤습니다. 그의 논리는 명확했습니다. "악덕 사장들과 부자들이 망해야 세상이 바로 선다." 하지만 시장은 그의 정의감에 응답하지 않았습니다. 최저임금이 대폭 인상되자 최 군은 월급이 오를 줄 알았습니다. 그러나 편의점 사장님은 그를 해고했습니다. "인건비를 감당할 수 없어. 이제 우리 가족끼리 해야겠어." 식당에 가니 국밥값은 8천 원에서 1만 2천 원이 되어 있었습니다. 최저임금 인상은 고용 감소와 물가 상승으로 이어졌습니다. 최 군은 일자리를 잃고, 생활비는 더 늘어났습니다. 반면 '이 투자자'는 달랐습니다. 규제가 강화되자 "공급이 부족해지겠군. 지금이라도 서울 아파트를 사야겠어"라고 판단했습니다. 환율이 오르자 "원화는 위험해. 달러 자산을 모으자"고 결론 내렸습니다. 그는 시장의 흐름을 읽고 그 위에 올라탔습니다. 결과는 명확했습니다. 최 군은 벼락거지가 되었고, 이 투자자는 자산을 불렸습니다. 이것은 도덕의 문제가 아닙니다. 생존의 문제입니다. 최 군이 댓글창에서 "부자들 망해라"를 외칠 때, 이 투자자는 조용히 공부하고 실행했습니다. 시장은 선의가 아니라 수익률로 움직입니다. 애국심으로 원화를 붙잡고 있는 동안, 스마트한 투자자들은 달러 자산으로 부를 지켰습니다. 침몰하는 배에서 구명보트를 타는 사람을 비겁하다고 욕할 수는 없습니다. 여기서 우리는 근본적인 질문과 마주합니다. 과연 시장의 파도를 거스르는 것이 정답일까요, 아니면 그 위에 올라타는 것이 생존의 길일까요? 사용자의 비평처럼, 모두가 이 투자자가 되는 사회가 과연 살 만한 곳일지는 의문입니다. 하지만 적어도 한 가지는 분명합니다. 남 탓만 하며 시장을 외면하는 순간, 당신은 평생 월세 셔틀로 살아가게 됩니다.
정치인의 이중 플레이와 화폐 가치 하락
가장 소름 끼치는 진실은 여기에 있습니다. TV에 나와 "다주택자는 투기꾼입니다! 엄벌하겠습니다!"라고 고래고래 소리 지르는 국회의원들. 그들의 재산 신고 내역을 보면 상당수가 다주택자이거나 강남 노른자 땅에 아파트를 보유하고 있습니다. 도대체 왜 그럴까요? 그들은 바보가 아니기 때문입니다. 정치인들은 '표'를 얻기 위해선 무주택자인 서민들의 분노를 이용해야 한다는 걸 잘 압니다. "부자들을 혼내주겠습니다!"라고 외치면 최 군 같은 사람들이 박수를 치고 표를 줍니다. 하지만 '돈'을 벌기 위해선 집을 가지고 있어야 한다는 것도 잘 압니다. 규제를 하면 할수록 공급이 막혀 집값이 오른다는 시장의 진실을 그들은 이미 알고 있기 때문입니다. 결국 그들은 앞에서는 서민 편인 척하며 표를 챙기고, 뒤에서는 집값 상승으로 자산을 불리는 '양손의 떡' 전략을 쓰고 있는 겁니다. 최 군이 뉴스를 보며 흥분할 때, 그들은 뒤에서 조용히 웃고 있습니다. 언제까지 그들의 연극에 관객으로 남아 박수만 치다가 빈털터리가 되시겠습니까? 더 근본적인 문제는 화폐 가치의 하락입니다. 다주택자가 집을 싹쓸이해서 내가 집을 못 사는 게 아닙니다. 돈을 계속 찍어내니 화폐 가치가 떨어지고, 상대적으로 실물 자산인 집값이 오르는 겁니다. 이것은 경제학의 기본입니다. 인플레이션 시대에 현금을 쥐고 있는 것은 자산을 녹이는 행위와 같습니다. 대한민국 경제 성장판은 닫혔고, 인구는 줄고 있습니다. 원화 가치가 떨어질 게 뻔히 보이니까 스마트한 투자자들이 자산을 지키기 위해 미국 주식, 달러 자산으로 떠난 겁니다. 이들을 매국노라 욕하는 것은 구명보트를 타는 사람을 비난하는 것과 같습니다. 시장은 애국심이 아니라 수익률로 움직입니다. 이 흐름에는 '운'의 요소도 분명 존재합니다. 저금리 시대라는 환경, 자본을 먼저 쥘 수 있었던 기회. 모든 실패를 개인의 탓으로 돌리기엔 사회의 사다리가 너무 좁아진 것도 사실입니다. 하지만 그렇다고 해서 시장을 외면하고 남 탓만 하는 것이 정답은 아닙니다. 적어도 지금 이 순간 당신이 할 수 있는 일은 시스템을 이해하고, 그 안에서 생존 전략을 짜는 것입니다.
결론
이 글은 우리에게 불편하지만 명확한 메시지를 던집니다. 현실을 직시하라. 욕하고 비난하는 건 쉽지만 그 대가는 가난입니다. 시장을 인정하고 올라타는 건 어렵지만 그 대가는 경제적 자유입니다. 하지만 저는 우리가 현명한 이 투자자가 되더라도, 최 군 시절의 마음은 잊지 않았으면 좋겠습니다. 시장의 파도를 타며 자산을 불리되, 시스템 밖으로 밀려난 사람들을 위한 최소한의 안전망에 대해서는 함께 고민하는 품격 있는 부자가 되는 것. 그것이 진정한 이 게임의 승자가 되는 길입니다.